Arglist-Haftung von Architekten und Bauunternehmern

silbernes Paragraphenzeichen

silbernes Paragraphenzeichen

In einer vom OLG Koblenz am 28.03.2013 (1 U 295/12 ) durch Urteil zu entschiedenen und anschließend vom BGH durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde (Beschluss vom 11.10.2013 – VIII ZR 97/13) „abgesegneten“ Entscheidung wurden durch das Gericht – einmal mehr – die Grenzen der sogenannten „Arglist“-Haftung der am Bau beteiligten Personen aufgezeigt.

Wird im allgemeinen Sprachgebrauch der Begriff Arglist regelmäßig nur für absichtlich auf die Schädigung anderer Personen gerichtete, eigennützige Verhaltensweisen gebraucht, die man eigentlich auch als strafwürdig betrachtet, sind die Maßstäbe der Rechtsprechung für die rein zivilrechtlich beurteilte „Arglist-Haftung“ deutlich anders.

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Bauleistungsversicherung – Schutz vor Schäden in der Bauzeit

Haus steht im Hochwasser

haus-bei-hochwasser

Bauleistungsversicherung oder umgangssprachlich auch Bauversicherung schützt vor unvorhergesehenen Schäden in der Bauzeit.
Schäden können z.B. durch höhere Gewalt verursacht werden, bekannte Beispiele sind Sturm und Hochwasser oder aber auch durch Vandalismus, unbekannte Eigenschaften des Baugrundes oder Ähnliches.

Sowohl für den Bauunternehmer als auch für den Bauherren ist die Bauleistungsversicherung während der gasamten Bauzeit des Objektes wegen der Gefahrtragung des § 7 VOB Teil B wichtig.
Grundsätzlich kann der Bauunternehmer erst nach Abnahme seines Werkes die vereinbarte Vergütung verlangen. Würde das im Bau befindliche Objekt zerstört werden, z.B. durch einen Sturm, müsste der Bauunternehmer auf seine Kosten neu bauen (Bauunternehmerrisiko). Eine Leistungspflicht besteht nämlich nur für unabwendbare Ereignisse nicht (Krieg, höhere Gewalt, Aufruhr).

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Bauherrenhaftpflichtversicherung – gefährliche Deckungslücken vermeiden!

Einfamilienhaus im Rohbau

Einfamilienhaus im Rohbau

Mit Urteil vom 21.02.2013 – 1 U 146/12 hatte sich das OLG Bamberg mit einer typischen Problemkonstellation im Bereich der Bauherrenhaftpflichtversicherung zu beschäftigen.

Fall:
Der Bauherr hatte im Rahmen seiner Haftpflichtversicherung für das von ihm betriebene Geschäft auch eine Deckung für Haftpflichtschäden aus der Inanspruchnahme als Bauherr. Wie nahezu durchweg war aber auch hier diese Deckungserweiterung begrenzt auf eine maximale Bausumme. Es kommt zum Schadenfall, der Haftpflichtversicherer des Bauherren prüft seine Deckungsverpflichtung. Dabei stellt er fest, dass die objektiv anzusetzende Bausumme deutlich höher als die in den Versicherungsbedingungen hierfür veranschlagte Obergrenze liegt und versagt daraufhin den Deckungsschutz.

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Lästige Stellplatzbaulasten?

Justitia Statue

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 Nach den Bauordnungen der Bundesländer müssen für die Genehmigung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen „erforderliche Stellplätze“ grundsätzlich entweder auf eigenem Grund, oder auf in der Nähe befindlichen Nachbargrundstücken nachgewiesen werden.

Für Letzteres ist dann in den meisten Bundesländern seit Ende der 1960´er Jahre eine sog. „Stellplatzbaulast“ gefordert. Mit dieser verpflichtet sich der Eigentümer des Nachbargrundstücks gegen eine frei zu verhandelnde, aber oft bescheidene, Gegenleistung sinngemäß, den Stellplatz als solchen dauerhaft zu unterhalten. Der Eigentümer eines mit einer Stellplatzbaulast belasteten Grundstücks ist zwar ohne Weiteres nicht verpflichtet, den Stellplatz nur für die Bauherren oder Nutzer des durch die Baulast begünstigten Grundstücks zu reservieren. Aber er muss den Stellplatz doch dem allgemeinen und eben auch durch das Bauvorhaben ausgelösten Bedarf dauerhaft zur Verfügung stellen, und wenn er ihn selbst als Stellplatz nutzt oder auch an irgendeinen Dritten vermietet.

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Vorsicht Baustellenprotokoll!

Architekt und Bauunternehmer mit Leistungsverzeichnis

architekt-planer-mit-baustellenprotokoll

Wer dem Inhalt eines Baustellenprotokolls nicht, wie im kaufmännischen verkehr üblich, widerspreche, müsse den Inhalt gegen sich gelten lassen. Schweigen auf ein Baustellenprotokoll gilt als Zustimmung

Fall:
Die Klägerin (Auftragnehmer) war im Rahmen eines sehr umfangrechen Bauvorhabens mit der Ausführung von Natursteinarbeiten beauftragt worden. Vor Beginn der Bauleistungen des Auftragnehmers kam es zu Verzögerungen durch andere Gewerke. Während einer Baubesprechung legten Auftragnehmer und Auftraggeber Ausfühungstermine fest, die in ein Baustellenprotokoll aufgenommen wurden. Der Auftragnehmer und ein von ihr beauftragter Subunternehmer hielten die Termine nicht ein, worauf der Auftraggeber wegen Verzugs kündigte. Der Auftraggeber bestritt, sich zur Terminvereinbarung verpflichtet zu haben. Die Klage auf Zahlung der Vereinbarten Vergütung abzüglich ersparter Aufwendungen wurde rechtskräftig abgewiesen.

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Baustellentür ausgetauscht – was tun?

Baustellentür auf einer Baustelle

Baustellentür auf einer Baustelle

Bauträger vs. Käufer: Vorzeitigen Einzug des Käufers rückgängig machen

Immer wieder kommt es zu Konflikten zwischen Bauträgern und Immobilienerwerbern, wenn es um die Übergabe und die Zahlung der letzten Raten geht.

Eine einstweilige Verfügung sichert den Besitz des Bauträgers, wenn der Käufer vor Zahlung der letzten Rate vorzeitig einzieht.

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Bei Schwarzarbeit keine Rechte am Bau

Mann mit Handschellen

Mann mit Handschellen

Die Gerichte setzen ihren Feldzug gegen Schwarzarbeit am Bau fort und bleiben ihrer neuen Linie treu. Schwarzarbeit wird nicht mehr unterstützt. Ein Bauvertrag ist gänzlich nichtig – auch wenn nur ein Teil der Leistung „schwarz“ gezahlt wird.

Fall:
Ein Handwerker hatte in seiner Freizeit über einen Zeitraum von mehreren Wochen hinweg die Lkw-Auffahrt eines Bauherrn neu gepflastert. Man stammte aus dem gleichen Ort und kannte sich. Das Geld für diese Arbeiten sollte der Handwerker bar und „ohne Rechnung“ erhalten. Es kam, wie es kommen musste: Es traten Mängel auf, und der Bauherr verlangte die entstandenen Mängelbeseitigungskosten als Schadensersatz.

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Einmal geplant, zweimal Honorar kassiert!

Mann am Schreibtisch mit Bauhelm und Bauplänen

Mann am Schreibtisch mit Bauhelm und Bauplänen

Eine wirksame Übertragung von Nutzungsrechten – für die erfolgreiche Projektrealisierung elementar!

Mit Urteil vom 10.01.2013 – VII ZR 259/11 hat der für das Architekten- und Bauvertragsrecht zuständige VII. Zivilsenat nach längerer Zeit einmal wieder einen Streit mit Urheberrechtsproblematik zu entscheiden gehabt.

Zugrunde lag ein Sachverhalt aus der Projektentwicklung. Ein potenzieller Bauträger hatte von einem Architekten eine Planung aufstellen lassen, um so die Grundlagen für die notwendige Vermarktung zu schaffen. Zur Projektrealisierung durch diesen Bauträger kam es jedoch nicht mehr, weil es ihm nicht gelang, das geplante Baugrundstück zu erwerben. Stattdessen realisierte ein anderer Bauträger den unveränderten Entwurf, das Recht hierzu hatte er dem schon für den ersten Bauträger tätigen Architekten abgekauft. Im Ergebnis hatte dieser Architekt also für die gleiche Planung zweimal Honorar kassiert.

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