Stufenweise Beauftragung des Architekten

Bei der Beauftragung eines Architekten hat der Bauherr die Möglichkeit, das Vertragsverhältnis durch eine stufenweise Beauftragung zu gestalten, d.h. er gibt nur einzelne Leistungsphasen in Auftrag. Ein wirksamer Architektenvertrag kommt dann auch nur hinsichtlich der (jeweils) beauftragten Stufe zustande. Die weiteren Leistungsphasen werden in der Regel erst dann in Auftrag gegeben, wenn die vorangegangenen Architektenleistungen vertragsgerecht erbracht worden sind. Diese Gestaltungsmöglichkeit empfiehlt sich zum Beispiel, wenn noch nicht abschließend feststeht, ob das Bauvorhaben überhaupt durchgeführt werden kann bzw. soll. Ungewissheit darüber besteht, ob das Bauvorhaben genehmigungsfähig ist oder lediglich die Qualität des beauftragten Architekten geprüft werden soll. Die Begründung für eine stufenweise Beauftragung liegt daher oftmals in Unwägbarkeiten (Finanzierungsunsicherheiten, denkbare Unstimmigkeiten beim Planungsstil, etc.) eines Bauvorhabens.

Der Vorteil einer stufenweisen Beauftragung des Architekten besteht vor allem darin, dass der Bauherr eine – sonst ggfs. erforderliche – Kündigung eines (Vollarchitektur)-Vertrages mit Beauftragung sämtlicher Leistungsphasen vermeidet. In diesem Fall müsste er nämlich die vereinbarte Gesamtvergütung für alle beauftragten Leistungsphasen (abzgl. ersparter und abzgl. anderweitigem Erwerb) bezahlen (§ 649 Satz 2 BGB). Durch die stufenweise Beauftragung kann dieses – nicht zu unterschätzende wirtschaftliche – Risiko deutlich verringert werden.

In der Baupraxis haben sich unterschiedliche Möglichkeiten einer stufenweisen Beauftragung herauskristallisiert, zum Beispiel die Übertragung der Leistungsphasen 1 bis 4 (Grundlagenermittlung bis einschließlich Genehmigungsplanung) als Stufe 1 und die Beauftragung der weiteren Leistungsphasen 5 bis 8 (Ausführungsplanung bis einschließlich Objektüberwachung) als Stufe 2 und die Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) als Stufe 3. Die stufenweise Beauftragung kann jedoch auch in anderen „Varianten“ vereinbart werden. Die stufenweise Beauftragung des Architekten hat auch Auswirkungen auf die Mängelansprüche. Denn da die Parteien bei dieser Art der Beauftragung mehrere Einzelverträge abschließen, richten sich die Mängelansprüche und z.B. deren Verjährung auch nach dem jeweils stufenweise geschuldeten Werkerfolg.

Stundenlohnvertrag und Stundenzettel

Da die Abrechnung nach Stundenlohn in der Praxis nicht so häufig vorkommt wie andere Abrechnungsarten (z. B. die Abrechnung nach Einheitspreisen oder eines vereinbarten Pauschalpreises), trifft sowohl bei einem BGB als auch bei einem VOB/B-Vertrag die Beweislast für die Tatsache, dass ein Stundenlohnvertrag tatsächlich abgeschlossen wurde, denjenigen, der nach dem entstandenen Zeitaufwand abrechnen will.

Des Weiteren ist bei der Abrechnung von Stundenlohnarbeiten (§15 VOB/B) zu beachten, wann die VOB/B wirksam in den Vertrag einbezogen worden ist. So ist dort geregelt, dass dem Auftraggeber die Ausführung von Stundenlohnarbeiten vor Beginn anzuzeigen ist und regelmäßig Stundenlohnzettel einzureichen sind. Der Auftraggeber hat die von ihm bescheinigten Stundenlohnzettel dann unverzüglich, spätestens jedoch innerhalb von sechs Werktagen nach Zugang, zurückzugeben.

Die Regelungen in § 15 VOB/B sollen dem Auftraggeber eine zeitnahe und klar dokumentierte Beschreibung der im Rahmen der abgerechneten Stunden erbrachten Leistungen liefern, damit dieser die Möglichkeit hat, die Abrechnung bzw. den aufgelisteten Zeitaufwand zeitnah zu prüfen, gegebenenfalls Einwendungen vorzubringen und für beide Bauvertragsparteien Klarheit schaffen.

Urheberrecht des Architekten

Die Urheber von Werken der Literatur, der Wissenschaft und der Kunst genießen für ihre Werke Schutz nach Maßgabe des Urhebergesetzes (UrhG). Zu den geschützten Werken können auch Arbeiten von Architekten gehören. Das UrhG beinhaltet zwei Normen, die ein Urheberrecht des Architekten begründen können. Urheberrecht besteht einerseits an einem Werk der bildenden Künste, einschließlich der Werke der Baukunst, § 2 Abs. 1 Nr. 4 UrhG. Werke der Baukunst sind in der Praxis eher selten anzutreffen. Ein Beispiel ist etwa der Berliner Hauptbahnhof. Das Schutzrecht des Architekten besteht hier direkt am Gebäude, mit der Konsequenz, dass Änderungen am Bauwerk nicht ohne weiteres möglich sind. Sogenannte Alltagsbauten sind im Normalfall nicht geschützt. Ein Schutzrecht kann ebenfalls über § 1 Nr. 7 UrhG entstehen. Die Norm bestimmt, dass Darstellungen wissenschaftlicher oder technische Art, wie Zeichnungen, Pläne, Karten, Skizzen, Tabellen und plastische Darstellungen urheberrechtlich geschützt sind. Maßgeblich für das Entstehen des Schutzrechts ist die sog. „Schaffenstiefe.“ Wird diese erreicht, tritt die Schutzwirkung des UrhG automatisch ein. Das Urheberrecht muss anders als verwandte Schutzrechte wie Patente oder Gebrauchsmuster zu seiner Entstehung nicht in ein Register eingetragen werden. Im Falle des § 1 Nr. 7 UrhG entsteht das Urheberrecht nicht am Gebäude selbst, sondern an den Plänen/ Zeichnungen. Diese können dann nur in den Schranken des Urheberrechts benutzt werden. Werden diese überschritten, können im Extremfall strafbare Handlungen vorliegen. Aber selbst wenn die Schwelle zur Strafbarkeit verfehlt wird, kann der „Verletzer“ sich regelmäßig Schadensersatzansprüchen des Urhebers ausgesetzt sehen. Eine häufige Fallgruppe, die Schadensersatzansprüche nach sich zieht, bildet die Urheberrechtsverletzung durch nicht autorisiertes Vervielfältigen von Bauplänen.

Verjährung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) versteht unter dem Begriff der „Verjährung“ den Zeitablauf, der dem Schuldner das Recht gewährt, die Leistung zu verweigern.

In der Regel lässt der Eintritt der Verjährung den Anspruch als solchen nicht erlöschen. Vielmehr hat der Schuldner die Möglichkeit, die Einrede der Verjährung zu erheben. Er kann, muss die Einrede aber nicht erheben.

Das BGB enthält in den § 194 ff. umfangreiche Regelungen zur Verjährung im Hinblick auf Verjährungsfristen, Beginn dieser Fristen, Hemmung, Neubeginn und Rechtsfolgen der Verjährung.

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Soweit nicht ein anderer Verjährungsbeginn bestimmt ist, beginnt die Frist mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste (§ 199 Abs. 1 BGB).

Wesentlicher Aspekt der Verjährung ist die Schaffung von Rechtsfrieden und Rechtsklarheit. Die Betroffenen sollen davor geschützt werden, noch nach vielen Jahren mit Forderungen konfrontiert zu werden, deren Entstehung, Umfang etc. nach langer Zeit häufig gar nicht mehr nachzuvollziehen, geschweige denn zu beweisen ist.

Die Verjährung kann durch bestimmte Handlungen des Gläubigers gehemmt werden, so beispielsweise gemäß § 204 BGB durch die Erhebung einer Klage, die Zustellung eines Mahnbescheids, einer Streitverkündung oder eines Antrags auf Durchführung eines Selbständigen Beweisverfahrens.

In all diesen Fällen tritt bei wirksamer –und rechtzeitiger- Hemmung keine Verjährung ein. Die Hemmungswirkung dauert dann während der Dauer des jeweiligen Verfahrens an und endet gem. § 204 Abs. 2 BGB sechs Monate nach der rechtskräftigen Entscheidung oder anderweitigen Beendigung des eingeleiteten Verfahrens.

Vollgeschoss

In Bebauungsplänen ist häufig die maximal zulässige Anzahl von Geschossen festgelegt. Hier zählen nur Vollgeschosse. Nicht jedes bewohnte „Dachgeschoss“ oder auch „Souterrain“ zählt im bauordnungsrechtlichen Sinne als „Vollgeschoss“. Auch ein sog. „Penthouse“ ist häufig kein Vollgeschoss. Was als Vollgeschoss zählt, ist in den jeweiligen Landesbauordnungen der Bundesländer geregelt.

Die Einstufung als Vollgeschoss ist von erheblicher Bedeutung, weil sie Auswirkungen auf die Zulässigkeit eines (Bau-)Vorhabens haben kann.

Nach § 2 Abs. 5 BauO NRW – ähnlich auch in anderen Landesbauordnungen – ist ein Vollgeschoss,

„ein Geschoss, dessen Deckenoberkannte im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragt und das eine Höhe von mindestens 2,30 m hat. Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als 2/3 der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses hat. Ein Geschoss mit geneigten Dachflächen ist ein Vollgeschoss, wenn es diese Höhe über mehr als ¾ seiner Grundfläche hat. Die Höhe der Geschosse wird von Oberkannte Fußboden bis Oberkannte Fußboden der darüber liegenden Decke, bei Geschossen mit Dachflächen bis Oberkannte Dachhaut gemessen.“

Vorbescheid

Ein Bauherr kann bei der zuständigen Genehmigungsbehörde beantragen, dass über einzelne Fragen des Bauvorhabens, über die im Baugenehmigungsverfahren zu entscheiden wäre, verbindlich entschieden wird (= sog. Bauvoranfrage). Die abschließende Entscheidung über diesen Antrag bezeichnet man als (Bau-)Vorbescheid (vgl. z.B. § 71 BauO NRW, § 73 NBauO).

Inhalt eines (Bau-)Vorbescheides kann beispielsweise die Überprüfung der bauplanungsrechtlichen Vorschriften über die Zulässigkeit eines Vorhabens sein. Sofern ein (Bau-)Vorbescheid ergeht, ist dieser – als ein vorweggenommener Teil der Baugenehmigung – verbindlich.

Der entscheidende Vorteil des (Bau-) Vorbescheides liegt darin, dass ein Bauherr problematische Fragen eines von ihm beabsichtigten Bauvorhabens abschließend klären lassen kann, ohne die Kosten eines vollständigen Bauantrages tragen zu müssen. Die Geltungsdauer eines (Bau-) Vorbescheides variiert je nach Bundesland (z.B. NRW: 2 Jahre, Niedersachsen: 3 Jahre).

Vorhaben- und Erschließungsplan

Der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) ist ein mit der Gemeinde abgestimmter Plan eines Vorhabenträgers zur Durchführung eines Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen (vgl. § 12 BauGB). Zwischen der Gemeinde und dem Vorhabenträger wird ein sogenannter Durchführungsvertrag geschlossen. Inhalt dieses Durchführungsvertrages ist u.a. die Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise durch den Vorhabenträger. Die Gemeinde beschließt auf Grundlage des VEP den sog. vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan weist einige rechtliche Besonderheiten im Gegensatz zu sonstigen Bebauungsplänen auf, z.B. die Möglichkeit, andere Festsetzungen als die nach § 9 BauGB oder der Baunutzungsverordnung Vorgesehenen zu treffen (vgl. § 12 Abs. 3 S. 2 BauGB). Ziel des VEP ist es, die Gemeinden von Planungs- und Erschließungsaufgaben zu entlasten und private Initiativen bei der Erschließung und Planung zu ermöglichen.