Abstandflächen

Die Pflicht, Abstandflächen einzuhalten, ist im Bauordnungsrecht, Länder geregelt. Die Einhaltung
von Abstandflächen soll einen Mindestabstand zwischen zwei Gebäuden sicherstellen. Sie haben ihren
Ursprung im Nachbarschutzrecht bzw. im vorbeugenden Brandschutz und wurden früher auch als
„Bauwich“ bezeichnet.
Abstandflächen dürfen sich nicht überschneiden und müssen grundsätzlich auf dem eigenen
Grundstück liegen. Kann eine Abstandfläche nicht auf dem eigenen Grundstück dargestellt werden,
kann sie unter Umständen auch auf dem Nachbargrundstück liegen. Voraussetzung ist dann jedoch,
dass auf dem Nachbargrundstück eine sogenannte Baulast eingetragen wird.

 

Akteneinsicht

Bezeichnet den von einem – auch formlosen – Antrag abhängigen Vorgang, in die bei Behörden oder Gerichten geführten Unterlagen zu einem bestimmten Vorgang Einsicht zu nehmen. Sofern technisch möglich, wird in der Regel auch ein Anspruch auf Anfertigung von Kopien einzelner Seiten oder Teile der Akte bestehen. Für Kopien und die Akteneinsicht selbst kann die Behörde eine Gebühr verlangen.  Die Akteneinsicht wird grundsätzlich durch Einsicht bei der aktenführenden Behörde ermöglicht. Bei Vertretung durch Anwälte ist eine Übersendung der Akten in die Kanzlei nicht unüblich.  Die aktenführende Stelle kann die Akte auch zu Zwecken der Einsichtnahme an ein im Bezirk des Antragstellers liegendes Gericht übersenden, um diesem die u. U. weite Anfahrt zum Sitz der Behörde zu ersparen.
In § 29 VwVfG und vergleichbaren Regelungen in anderen Gesetzen ist geregelt, dass jeder Beteiligte an einem Verwaltungsverfahren ein Recht auf Akteneinsicht hat, also etwa der Antragsteller und Antragsgegner, sofern die Akteneinsicht nicht erkennbar rechtsmissbräuchlich erfolgt.

Auch Dritte können ein Recht auf Akteneinsicht haben, die Akten führende Stelle hat hier ihr Ermessen zur Gewährung der Akteneinsicht auszuüben. So hat auch ein Dritter unter Umständen ein Recht auf Akteneinsicht, wenn er darlegen kann, dass diese für eine wirksame Rechtsverfolgung unabwendbar ist und keine Rechte Anderer berührt sind. Sind solche Rechte Anderer berührt, wird die Behörde die betroffenen Rechte abwägen.

Das Informationsfreiheitsgesetz (IFG) gewährleistet im Bund und in vielen Bundesländern ebenfalls ein umfassenden Akteneinsichtsrecht auch für Nicht-Beteiligte, das jedoch aufgrund zahlreicher weitreichender Ausnahmen, insbesondere dem „Schutz personenbezogener Daten“ der Beteiligten in der täglichen Rechtsanwendung nicht immer zum Tragen kommt.

Anordnungsrecht

Der Begriff „Anordnungsrecht“ bezieht sich im Bereich des Baurechts auf ein solches des Auftraggebers gegenüber dem Auftragnehmer während der Bauphase. Die VOB/B regelt Anordnungsrechte des Auftraggebers an mehreren Stellen.

Gem. § 1 Abs. 3 VOB/B bleibt es dem Auftraggeber vorbehalten, Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen. Der Begriff „Bauentwurf“ wird dabei weit verstanden. Es handelt sich um die „Gesamtheit aller Vorgaben für die bautechnische Leistung“ (vgl. Kapellmann/Messerschmidt/von Rintelen, VOB Teile A und B, 4. Auflage 2013, § 1 Rn. 51).

Umstritten ist, ob das Änderungsrecht gemäß § 1 Abs. 3 VOB/B auch die Bauzeit betreffende Anordnungen umfasst.

Gem. § 1 Abs. 4 VOB/B hat der Auftragnehmer nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, auf Verlangen des Auftraggebers mit auszuführen, außer wenn sein Betrieb auf derartige Leistungen nicht eingerichtet ist. Andere Leistungen können dem Auftragnehmer nur mit seiner Zustimmung übertragen werden. Das Anordnungsrecht ist also dadurch beschränkt, dass die in Frage stehende zusätzliche Leistung „zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich“ sein muss. Ist dies nicht der Fall, setzt die Übertragung weiterer Leistungen eine Vereinbarung zwischen den Bauvertragsparteien voraus.

Ein weiteres Anordnungsrecht des Auftraggebers ist in § 4 Abs. 1 Nr. 3 VOB/B enthalten. Danach ist der Auftraggeber befugt, unter Wahrung der dem Auftragnehmer zustehenden Leitung Anordnungen zu treffen, die zur vertragsgemäßen Ausführungen der Leistung notwendig sind.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass der Auftraggeber die Möglichkeit hat, durch einseitige Anordnungen – die von Wünschen, Vorschlägen etc. abzugrenzen sind – Art und Umfang des herzustellenden Werkes in seinem Sinne zu beeinflussen.

Anordnungsrechte des Auftraggebers enden mit der Abnahme, da dann die Phase der Vertragserfüllung abgeschlossen ist.

Baudenkmal

Baudenkmäler sind ein gesetzlich besonders geregelter Unterfall eines Denkmals. Denkmäler werden als Sachen, Mehrheiten von Sachen und Teile von Sachen definiert, an deren Erhaltung und Nutzung ein öffentliches Interesse besteht. Das öffentliche Interesse besteht wiederum, sofern die Sache bedeutend für die Geschichte des Menschen, für Städte und Siedlungen oder für die Entwicklung der Arbeits- und Produktionsverhältnisse ist und für die Erhaltung und Nutzung künstlerische, wissenschaftliche, volkskundliche oder städtebauliche Gründe vorliegen. Baudenkmäler bestehen aus baulichen Anlagen oder Teilen baulicher Anlagen. Zu ihnen gehören auch Garten-, Friedhofs- und Parkanlagen sowie andere vom Menschen gestaltete Landschaftsteile. Erforderlich ist, dass außerdem die Voraussetzungen des Denkmalbegriffs erfüllt werden. Historische Ausstattungsstücke sind wie Baudenkmäler zu behandeln, sofern sie mit dem Baudenkmal eine Einheit von Denkmalwert bilden.

Baulasten

Soll ein Grundstück bebaut werden, sind die Vorschriften des öffentlichen Baurechts zu beachten.
Häufig ist dies – aufgrund von Lage, Größe oder Zuschnitt des zu bebauenden Grundstücks – nicht
ohne Rückgriff auf benachbarte Grundstücke möglich.
In diesen Fällen können die benachbarten Grundstückseigentümer vereinbaren, ob und wie der eine
Nachbar das Grundstück des anderen Nachbarn nutzen darf. Um derartige Absprachen zwischen
Nachbarn rechtlich abzusichern, gibt es Rechtsinstitute. Einerseits gibt es das (zivilrechtliche)
Rechtsinstitut der Grunddienstbarkeit, mit denen privatrechtliche Belange zwischen den Nachbarn
rechtverbindlich geregelt werden. Dass öffentlich-rechtliche Pendant dazu bildet die Baulast. Sie wird
aufgrund einer formbedürftigen Erklärung des Berechtigten in das Baulastverzeichnis eingetragen.
Mit der Baulast gehen der Grundstückseigentümer und dessen Rechtsnachfolger eine auf ein anderes
Grundstück bezogene öffentlich-rechtliche Verpflichtung ein. Mit der Baulast werden also nur
öffentlich-rechtliche Verpflichtungen übernommen, nicht zivilrechtliche. Häufige Beispiele für
Baulasten betreffen die Abstandflächen oder die Sicherung der Erschließung eines Grundstücks über
ein anderes Grundstück.
Ist ein Grundstück mit einer Baulast belastet, wirkt sich dies auf das belastete Grundstück regelmäßig
wertmindernd aus.

Bauleistungsversicherung

Den Parteien eines Bauvertrages ist an einem reibungslosen Ablauf des Bauvorhabens gelegen. Unvorhergesehene Beschädigungen oder Zerstörungen der Bauleistung oder von gelagertem Baumaterial stellen ein Risiko im Rahmen vereinbarter Fertigstellungstermine dar und können ein Bauprojekt zum Erliegen bringen.

Eine Bauleistungsversicherung versichert das sachversicherungsrechtliche Bauleistungsrisiko bei Bauprojekten. Die Bauleistungsversicherung eines Bauunternehmers umfasst regelmäßig das Leistungsinteresse dieses Unternehmens sowie das der Leistungen der Subunternehmer. Die Bauleistungsversicherung eines Bauherrn/Auftraggebers umfasst hingegen das Interesse am Gesamtbauvorhaben.

Auftragnehmer können sich auf der Grundlage der Allgemeinen Bedingungen für die Bauleistungsversicherung von Unternehmerleistungen (ABU 2011), Auftraggeber auf der Grundlage der Allgemeinen Bedingungen für die Bauleistungsversicherung durch den Auftraggeber (ABN 2011) versichern. Von diesen Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann durch Individualvereinbarung abgewichen werden.

Bei einer Bauleistungsversicherung kann es sich um eine Projektdeckung im Einzelfall oder um eine Gesamtjahresdeckung handeln, die Schäden, die unvorhergesehen bei Baumaßnahmen oder Montagearbeiten auftreten oder bei denen der Verursacher nicht bekannt ist, abdeckt. Unvorhergesehene Schäden können durch Leitungswasser, Brand, Vandalismus oder Diebstahl lagernder Bauteile auftreten. Außergewöhnliche Witterungsereignisse, wie zum Beispiel Hochwasser gehören dazu, sofern sie nicht aufgrund lokaler Gegebenheiten vorhersehbar sind. Gewährleistungsmängel, vorsätzliche Schädigungshandlungen oder normale Witterungseinflüsse, mit denen nach der Jahreszeit und den lokalen Verhältnissen gerechnet werden muss, sind hingegen nicht erfasst.

Versicherbar sind die zu dem jeweiligen Bauvorhaben dazugehörigen Baustoffe und –teile sowie Bauhilfsstoffe. Der Versicherungsschutz besteht bis zur Gesamtabnahme. Dieser ist erweiterbar auf bis zu 24 Monate Nachhaftungszeit für solche Schäden, die ursächlich im Versicherungszeitraum lagen, zum Beispiel bei Hochwasserschäden.

Die Versicherungssumme setzt sich durchschnittlich aus der Summe aller Lohnkosten und dem Neuwert aller gelieferten Baumaterialien zusammen, die zuvor kalkulatorisch niedergelegt worden sind. Baunebenkosten sind in der Regel ausgeschlossen.

 

Bauordnungsrecht/Bauplanungsrecht

Das Bauordnungsrecht ist geregelt u. a. in den Bauordnungen der Länder und einigen hierzu ergangenen Verordnungen.

Das Bauordnungsrecht macht beispielsweise Vorgaben zu den Abständen, die verschiedene Baukörper zueinander einzuhalten haben („Abstandsflächen“/“Bauwich“) und vor allem auch zur erforderlichen Größe und Qualität bestimmter Bauteile und verwendeter Baustoffe, so etwa von Treppenhäusern, Rettungswegen, Geschosshöhen etc.

Zielrichtung des Bauordnungsrechts ist die Verhinderung oder Reduzierung von Gefahren und Risiken, die bei oder durch die Nutzung der Gebäude entstehen können (etwa: Brandschutz) und die Regelung auch anderer Bedingungen für die und Konflikte aus der Gebäudenutzung (etwa: Stellplatz-Regelungen, Lärmschutz, Einhaltung genehmigter Nutzungsarten und Nutzungsintensität).

Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und jeweils umgesetzt in den Bauleitplanungen der Gemeinden (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan)- umfasst insgesamt die Vorschriften, die sich mit der Bebauung und der Bebaubarkeit (oder auch nicht- baulichen Nutzung) von Grundstücken befassen.

In der Bauleitplanung wird entsprechend der gesetzgeberischen Vorgaben (etwa: BauGB, BauNVO) und des planerischen Willens der für die konkrete Bauleitplanung zuständigen Gemeinden die rechtliche Qualität des Bodens und seiner Nutzbarkeit festgelegt. Auch das Art und Maß einer hiernach für Teile des Gemeindegebiets festgelegten bzw. ermöglichten baulichen Nutzung von Flächen wird in der Bauleitplanung festgelegt.

Das „Planungsrecht“ ergibt sich aus Sicht des Bürgers also aus der Bauleitplanung der Gemeinden.

Ein Bauantrag führt nur dann zu einem Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung, wenn das zur Genehmigung beantragte Bauvorhaben sowohl den Vorgaben des Bauordnungsrechts als auch des Bauplanungsrechts entspricht.

Im Streitfall wird untersucht, ob die Regelungen von Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht zutreffend bzw. rechtsfehlerfrei auf den Sachverhalt angewendet wurden. Ferner wird geprüft, ob die Bauleitplanung Fehler enthält, etwa Vorgaben des BauGB oder BauNVO nicht einhält, oder ob ein Anspruch auf eine Ausnahmeregelung besteht, etwa wenn eine „sture“ Anwendung der Regelungen des Bauordnungsrechts oder Bauplanungsrechts zu unsinnigen Ergebnissen führt.

 

Bebauungsplan

Als Bebauungsplan wird ein Bauleitplan aufgefasst, der die städtebauliche Ordnung auf Gemeindeebene rechtsverbindlich festlegt (vgl. § 8 BauGB).

Es existieren verschiedene Erscheinungsformen von Bebauungsplänen im Baugesetzbuch. Nach dem Inhalt unterscheidet man zwischen einem qualifizierte Bebauungsplan (§ 30 Abs. 1 BauGB), einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan (§§ 12, 30 Abs. 2 BauGB) und einem einfachen Bebauungsplan (§ 30 Abs. 3 BauGB).

Hinsichtlich der Abhängigkeit vom Flächennutzungsplan und des Entstehungszeitpunktes kann man zwischen einem aus dem Flächennutzungsplan entwickelten (§ 8 Abs. 2 S. 1 BauGB), einem selbständigen (§ 8 Abs. 2 S. 2 BauGB), einem im Parallelverfahren entwickelten (§ 8 Abs. 3 S. 1 BauGB) und einem vorgezogenen Bebauungsplan (§ 8 Abs. 4 S. 1 BauGB) unterscheiden.

Aus städtebaulichen Gründen werden in einem Bebauungsplan verschiedene Festsetzungen getroffen, wie z.B. Art und Maß der baulichen Nutzung (vgl. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, BauNVO).

Der Bebauungsplan wird nach Einhaltung des nach §§ 2 ff. BauGB vorgeschriebenen Verfahrens in Form einer Satzung von der Gemeinde beschlossen (vgl. § 10 Abs. 1 BauGB). Die Öffentlichkeit wird nach Maßgabe des § 3 BauGB beteiligt.

Der Bebauungsplan tritt mit der ortsüblichen Bekanntmachung in Kraft. Er wird in der Regel mit einer Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und einer Begründung veröffentlicht.

Bebauungstiefe

Die Bebauungstiefe ist das Höchstmaß der baulichen Ausdehnung nach hinten („rückwertige“ Grenze, die im Bebauungsplan festgelegt ist). Diese darf, ebenso wie die festgesetzte Baugrenze eines Bebauungsplanes, durch Gebäude oder Gebäudeteile nicht überschritten werden.

Der Begriff Bebauungstiefe entstammt dem Bauplanungsrecht. Er ist eng verwandt mit dem Begriff Baugrenze. Beide werden in § 23 BauNVO geregelt. Durch die Festsetzung der Bebauungstiefe wird bestimmt, welche Fläche eines Grundstücks überbaubar ist. Die Bebauungstiefe wird von der tatsächlichen Straßengrenze ab ermittelt, und zwar bis zu der Distanz hin, die als Bebauungstiefe benannt wird. Verläuft ein Grundstück parallel zur Straße, entsteht auf diese Weise ein überbaubares Rechteck.

Bedenkenanzeige

Bedenkenanzeigen sind bei der Realisierung eines Bauvorhabens wesentliche Elemente, die einerseits der raschen und effektiven Information des Auftraggebers, andererseits der Wahrung von Rechten des Auftragnehmers dienen sollen.

Gem. § 3 Abs. 3 Satz 2 VOB/B hat der Auftragnehmer die ihm vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen, soweit es zur ordnungsgemäßen Vertragserfüllung gehört, auf etwaige Unstimmigkeiten zu überprüfen und den Auftraggeber auf entdeckte oder vermutete Mängel hinzuweisen.
4 Abs. 1 Nr. 4 VOB/B bestimmt, dass der Auftragnehmer Bedenken geltend zu machen hat, wenn er Anordnungen des Auftraggebers für unberechtigt oder unzweckmäßig hält. Dabei hat er die Anordnungen auf Verlangen auszuführen, wenn nicht gesetzliche oder behördliche Bestimmungen entgegenstehen.

Schließlich ist noch § 4 Abs. 3 zu berücksichtigen: Hat der Auftragnehmer Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung (auch wegen der Sicherung gegen Unfallgefahren), gegen die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe oder Bauteile oder gegen die Leistungen anderer Unternehmer, so hat er sie dem Auftraggeber unverzüglich, und zwar möglichst schon vor Beginn der Arbeiten, schriftlich mitzuteilen.

Dies macht deutlich, dass Bedenkenanzeigen als zentrales Element der Kommunikation und Kooperation zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer ausgestaltet sind. Der Auftraggeber muss möglichst frühzeitig über Probleme seines Bauvorhabens, deren Vorhandensein bzw. Beseitigung den wirtschaftlichen Erfolg des Projekts maßgeblich beeinflussen können, informiert werden.

Aber auch für den Auftragnehmer sind Bedenkenanzeigen sehr wichtig. § 13 Abs. 3 VOB/B nämlich bestimmt, dass der Auftragnehmer bei bestimmten Mängeln haftet, „es sei denn, er hat die ihm nach § 4 Abs. 3 obliegende Mitteilung gemacht.“ In diesem Fall haftet der Auftragnehmer also nicht, obwohl Mängel vorliegen. Dies gilt allerdings wie gesagt nur dann, wenn eine ordnungsgemäße Bedenkenanzeige vorliegt.